7 najczęściej popełnianych błędów podczas starania się o kredyt hipoteczny

Kredyt hipoteczny to długoterminowy kredyt bankowy przeznaczony na konkretny cel. Może być to np. zakup działki budowlanej, kupno mieszkania na rynku pierwotnym lub wtórnym, budowa lub remont domu. W zależności od wartości kredytowanej nieruchomości i zdolności kredytowej wnioskującego kwota kredytu hipotecznego może wynosić nawet kilka milionów złotych, a spłata odbywa się w miesięcznych ratach — nawet przez 35 lat. Nieodzownym elementem otrzymania finansowania jest konieczność wniesienia wkładu własnego (jego kwota musi wynosić co najmniej 20% lub opcjonalnie 10% przy wykupieniu dodatkowego ubezpieczenia niskiego wkładu własnego) oraz ustanowienia hipoteki na nieruchomości.

Każdy bank stawia wnioskującym o kredyt hipoteczny nieco inne wymagania. Jako ogólny standard można przyjąć jednak, że dodatkowe środki może dostać osoba:

• pełnoletnia, z pełną zdolnością do czynności prawnych;
• posiadająca dowód osobisty i numer PESEL;
• która poprawnie wypełniła wniosek kredytowy;
• która dostarczyła bankowi wszystkie wymagane dokumenty: zarówno te dotyczące nieruchomości, jak i te potwierdzające stabilność swoich dochodów;
• mająca wymaganą przez kredytodawcę zdolność kredytową, czyli zdolność do spłaty rat wraz z odsetkami w terminach wskazanych w harmonogramie spłat.

Oto kolejne kroki, jakie musisz wykonać, aby złożyć wniosek o kredyt hipoteczny.

1. Oceń swoją zdolność kredytową. Ważnym krokiem, który powinien poprzedzić starania o kredyt hipoteczny, jest ocena swojej zdolności kredytowej. Wiedząc, ile pieniędzy pożyczy Ci bank, będziesz mógł rozpocząć poszukiwanie wymarzonej nieruchomości (o tym, jak sprawdzić swoją zdolność kredytową, przeczytasz w kolejnych akapitach).
2. Porównaj oferty poszczególnych banków, biorąc pod uwagę: całkowity koszt kredytu (nie tylko oprocentowanie), okres spłaty, wymagania stawiane wnioskującym i wymaganą wysokość wkładu własnego. Ten etap możesz zrealizować samodzielnie lub z pomocą doświadczonego eksperta kredytowego.
3. Znajdź wymarzoną nieruchomość. Kredyt hipoteczny jest kredytem przeznaczonym na zakup (opcjonalnie także budowę czy remont) konkretnej nieruchomości. Jeśli wiesz już, jak kształtuje się Twoja zdolność kredytowa, znajdź nieruchomość w optymalnej dla siebie cenie. Upewnij się także, że dysponujesz wkładem własnym w odpowiedniej wysokości. W zależności od banku powinien on wynosić 20% lub co najmniej 10% wartości nieruchomości.
4. Podpisz umowę przedwstępną. Umowa przedwstępna to umowa pomiędzy sprzedającym a kupującym. Na mocy jej zapisów strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, czyli umowy przeniesienia własności nieruchomości. Umowa przedwstępna zawiera wszystkie istotne elementy umowy przyrzeczonej, a jej zawarciu towarzyszy zazwyczaj wpłata zadatku dla sprzedającego. Kwota ta stanowi zabezpieczenie dla obu stron i pozwala zminimalizować ryzyko niewywiązania się z umowy.
5. Złóż wnioski kredytowe wraz ze wszystkimi wymaganymi przez bank dokumentami.
6. Poczekaj na decyzję. Zgodnie z prawem banki mają obowiązek wydania decyzji kredytowej w ciągu 21 dni kalendarzowych od momentu złożenia wniosku. Jeśli decyzja będzie pozytywna, pieniądze trafią na konto sprzedającego.

Wiesz już, jak przebiega proces wnioskowania o kredyt hipoteczny i jesteś gotowy zrealizować go w praktyce? Realizując procedurę kredytową, koniecznie unikaj często popełnianych przez wnioskujących błędów.

1. Zbyt niski wkład własny

Choć prawo wskazuje, że minimalna wysokości wkładu własnego powinna wynosić 20%, niektóre banki umożliwiają otrzymanie finansowania przy wpłacie 10% wartości nieruchomości i wykupienia ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Taka praktyka nie jest jednak standardem. Jeśli zgromadziłeś wkład własny w wysokości jedynie 10% wartości mieszkania, możesz potężnie się rozczarować. Może się bowiem okazać, że oferujący najkorzystniejsze warunki banki będą wymagać od Ciebie standardowych 20%.

Co możesz zrobić?

Analizując oferty poszczególnych kredytodawców, koniecznie zwróć uwagę na to, ile wkładu własnego wymagają. Jeśli nie jesteś w stanie „na szybko” zgromadzić 20% wartości nieruchomości, sprawdź, które banki udzielające kredytów z 10% wkładem własnym zaoferują Ci najkorzystniejsze warunki. Aby uzupełnić brakującą część wkładu, część kredytobiorców decyduje się na zaciągnięcie kredytu gotówkowego. Takie rozwiązanie nie będzie jednak korzystne w każdej sytuacji, a jego zasadność zależy przede wszystkim od kwoty kredytu oraz zdolności kredytowej wnioskującego.

2. Brak uprzedniego przygotowania: likwidacji limitów na kartach kredytowych i debetowych, spłaty kredytów gotówkowych etc.

Ważnym czynnikiem, który wpływa na zdolność kredytową wnioskującego, są aktualne zobowiązania względem instytucji finansowych. Mogą obniżyć ją nie tylko kredyty gotówkowe i ratalne, ale także limity na kartach kredytowych i linie debetowe w rachunkach osobistych (nawet jeśli nie wykorzystałeś z nich ani złotówki).

Co możesz zrobić?

Zanim złożysz wniosek kredytowy, zastanów się, czy jesteś w stanie wcześniej spłacić aktualne kredyty i pożyczki gotówkowe. Rozważ także likwidację kart kredytowych i linii debetowych w rachunkach osobistych. Pamiętaj, że od momentu złożenia wniosku o ich zamknięcie do zakończenia procedury może upłynąć nawet 1,5 miesiąca. Warto więc rozpocząć takie działania co najmniej 2-3 miesiące przed złożeniem wniosku o kredyt.

3. Zatajanie informacji lub koloryzowanie rzeczywistości we wniosku kredytowym

Czasem zdarza się, że wnioskujący — w obawie przed negatywną decyzją banku — celowo umieszczają we wniosku kredytowym niezgodne z prawdą informacje. Pamiętaj jednak, że banki dysponują szeregiem narzędzi, które umożliwiają weryfikację poprawności zadeklarowanych przez Ciebie danych. Bez względu na to, czy „zapomniałeś wspomnieć” o dodatkowym kredycie, zwiększyłeś swoje zarobki czy zmniejszyłeś koszty związane z utrzymaniem domu, prawda i tak wyjdzie na jaw.

Co możesz zrobić?

Zamiast podawać bankowi niezgodne z prawdą informacje, postaw na „wyprostowanie” swojej sytuacji finansowej i lepsze przygotowanie do wzięcia kredytu hipotecznego. Nawet jeśli kupno własnego M opóźni się o kilka miesięcy.

4. Brak porównania dostępnych na rynku ofert kredytowych

Wybór przypadkowej oferty kredytu hipotecznego może narazić Cię na dodatkowe koszty, większą ilość „papierologii”, a nawet na zmniejszenie szans na pozytywną decyzję kredytobiorcy. Złożenie wniosku kredytowego zawsze powinna poprzedzić dokładna analiza dostępnych na rynku ofert.

Co możesz zrobić?

Zanim złożysz wniosek o kredyt hipoteczny, porównaj oferty dostępnych na rynku kredytodawców. Zwróć uwagę na długość okresu spłaty, całkowity koszt finansowania, wymagania stawiane wnioskującym, wymagane dokumenty, wysokość wkładu własnego czy dodatkowe udogodnienia, np. wakacje kredytowe. Taką analizę możesz przeprowadzić samodzielnie lub z pomocą eksperta kredytowego.

5. Składanie wniosków do tylko jednego lub zbyt dużej liczby banków

Często zdarza się, że kredytobiorcy składają wniosek kredytowy wyłącznie do jednego lub do zbyt dużej liczby banków. Niestety żadne z tych rozwiązań nie będzie dla nich korzystne. Dlaczego? Jeśli złożysz wniosek wyłącznie do jednego banku, a jego decyzja kredytowa będzie negatywna, stracisz szanse na zakup wymarzonego M, a nierzadko także wpłacony sprzedającemu zadatek. Jeśli złożysz wniosek do zbyt dużej liczby banków, istnieje duże ryzyko, że kredytodawcy będą postrzegać Cię jako zdesperowanego, za wszelką cenę poszukującego szans na dodatkowe środki.

Co możesz zrobić?

Dobrą praktyką jest złożenie wniosku kredytowego nie do jednego, ale do kilku banków, np. 3. Dzięki temu zwiększysz nie tylko prawdopodobieństwo otrzymania pozytywnej decyzji, ale także pozyskania finansowania na najlepszych warunkach (jeśli wszystkie banki, do których wnioskowałeś, wydadzą pozytywną decyzję, będziesz mógł wybrać ofertę, który okaże się dla Ciebie najkorzystniejsza).

6. Brak uprzedniej weryfikacji historii kredytowej

Kolejnym błędem, który regularnie popełniają wnioskujący o kredyt, jest sprawdzenie swojej zdolności kredytowej przy pomocy dostępnych w internecie kalkulatorów. Wyliczając zdolność kredytową, takie kalkulatory nie uwzględniają historii kredytowej w BIK-u. A ta jest jednym z kluczowych elementów, które wpływają na zdolność do spłaty. Jeśli masz stabilne źródło dochodów, niezłą pensję i stosunkowo niewielkie wydatki, może się wydawać, że większość banków pożyczy Ci pieniądze. Warunkiem takiego scenariusza jest jednak pozytywna historia kredytowa. Jeśli okaże się, że pozostawia ona sporo do życzenia (przyczyną gorszej historii kredytowej często bywają „banalne” przyczyny: zapomniana rata kredytu, którą spłaciłeś z opóźnieniem, kilkuzłotowa niedopłata raty czy niespłacona karta kredytowa), nawet pomimo wysokich dochodów decyzja banku może być odmowna.

Co możesz zrobić?

Aby sprawdzić, jakie masz szanse na otrzymanie kredytu i w jaki sposób widzi Cię bank, sięgnij po Raport BIK. Znajdziesz w nim informacje na temat swojej historii kredytowej, czyli spłacanych terminowo zobowiązań oraz opóźnień. Dane z Raportu przydadzą Ci się także do samodzielnej oceny swojej zdolność kredytowej wykonanej przy pomocy Analizatora Kredytowego BIK (przeczytasz o nim w kolejnych akapitach).

7. Podpisanie umowy przedwstępnej bez wcześniejszej analizy zdolności kredytowej

Podpisanie umowy przedwstępnej bez wcześniejszej analizy zdolności kredytowej to jeden z najczęściej popełnianych przez kredytobiorców błędów. Konsekwencje takiej decyzji często bywają bardzo bolesne dla portfela. Jeśli wpłaciłeś sprzedającemu zadatek i nie dostaniesz finansowania, zgodnie z prawem może on zatrzymać całą wpłaconą kwotę. Jeśli przyjmiemy, że kwota zadatku wynosi z reguły 10% wartości nieruchomości, nieprzemyślany ruch może kosztować Cię od kilkunastu aż do kilkuset tysięcy złotych.

Co możesz zrobić?

Zanim podpiszesz umowę przedwstępną, upewnij się, że masz wymaganą do zakupu konkretnej nieruchomości zdolność kredytową. Aby poznać swoje możliwości finansowe, skorzystaj z Analizatora Kredytowego BIK — prostego w obsłudze narzędzia, które dostarczy Ci informacji o tym, jakie jest prawdopodobieństwo, że otrzymasz kredyt: wysokie, duże, średnie lub małe. Jeśli okaże się, że obciążenie wydatkami zmniejsza Twoje szanse na kredyt, Analizator zaproponuje Ci zmianę parametrów kredytu. W przeciwieństwie do internetowych kalkulatorów kredytowych Analizator bierze pod uwagę nie tylko parametry finansowania i dane o Twoich zarobkach i kosztach, ale także historię kredytową w BIK-u. A ona jest jednym z najważniejszych elementów, które wpływają na decyzję banku.

Konsekwencje decyzji o wzięciu kredytu hipotecznego będziesz odczuwał jeszcze przez kilkanaście lub kilkadziesiąt lat. Rzetelne przygotowanie do złożenia wniosku kredytowego pomoże Ci zminimalizować ryzyko błędów, ochroni Twój portfel i skutecznie zminimalizuje stres towarzyszący procedurze kredytowej.